南昌每5套房就有1套空着

近年来，江西的省会南昌似乎有些“透明”，被戏称为“阿卡林省”的小透明城市。近期贝壳研究院的一份报告却将南昌推到了公众视野的前沿。摸排了3万个住宅小区后，一个惊人的事实浮出水面：南昌的住房空置率居然在28个大中城市中高居榜首，达到了惊人的五分之一。

南昌这座历史悠久的城市，近十年来经历了飞速的发展。GDP和人口的大幅增长，城市面貌的日新月异，摩天大楼的林立，城区建成面积从208平方公里一路飙升至366平方公里，涨幅高达76%，无不昭示着这座城市的繁荣。繁荣的背后却也隐藏着一些不为人知的问题。

尽管南昌的新城规划接连出台，超高层建筑不断崛起，但许多新片区却存在人气不足、入住率过低的问题。无论是商办写字楼还是住宅空置率，南昌的数据均在全国前列。今年年初，南昌更是出台新规限制超高层建筑的高度和数量，这似乎也在某种程度上反映了这个问题。

那么，为何南昌的住房空置率如此之高呢？一方面，由于城市化的快速发展，大量住房被售出，但人口增长速度却跟不上住房的增长速度。另一方面，大量的新建商品房库存也是一个重要的原因。据克而瑞研究中心的数据，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量超过8000万平方米，这一数字在全国各大中城市里也名列前茅。

南昌的新城建设如火如荼，但建设速度似乎超过了人口增长速度。根据南昌统计局的数据，近十年来，南昌的人口增长并没有跟上住房建设的步伐。遍地是新城、处处有规划的南昌，让购房者眼花缭乱，如果不了解门道，很难辨别哪里真正值得购买。

高空的置率率不仅影响市场的健康发展，也带来了潜在的风险。一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。目前，南昌的二手房挂牌套数已经超过6万套，去化周期达到48个月。

南昌这座繁华的城市在发展的也面临着人口增长跟不上住房增长、新建商品房库存过多的问题。在未来的发展中，如何平衡住房建设和人口增长，如何消化现有的商品房库存，将是南昌面临的重要挑战。希望南昌能够在保持发展的更加注重城市的可持续发展和宜居性，让这座城市真正焕发出勃勃生机。南昌的房地产市场近年来面临一些挑战，尤其是在九龙湖、象湖和经开区等新区，新楼盘的去化困难，人气不足。吴可，这位在南昌房地产行业摸爬滚打超过十年的资深人士，向第一财经记者透露了这些区域的新楼盘销售情况。他特别以九龙湖片区为例，指出尽管高楼林立，但入住率却肉眼可见地低，晚上亮灯率甚至不足50%。据一家本土自媒体调研数据显示，九龙湖片区的小区整体装修率在60-80%，但实际入住率却不到一半。

近十年来，南昌不仅大力发展新城建设，更偏爱建设超高层建筑。这些超高层建筑的涌现，让南昌的天际线日新月异，但同时也带来了空置率的问题。南昌如今拥有众多高度超过200米的超高层建筑，数量与首都北京持平。去年底，仲量联行发布的中国写字楼白皮书显示，在中国的大中城市中，南昌的空置率名列前茅。这种偏爱超高层建筑的倾向不仅体现在商业写字楼中，也逐渐延伸至住宅领域。在南昌，住宅性质的楼盘一旦超过一定的层高，就被归类为超高层。比如，位于城市不同区域的世茂天城、万科金域蓝湾以及融创青山湖壹号等项目都推出了超高层住宅。

面对这种情况，南昌今年年初宣布将加强对超高层建筑的规划建设管理。原因是多方面的负面效应愈发受到关注，包括抬高建设成本、加剧能源消耗以及加大安全管理难度等。新建住宅建筑的高度也受到限制。对于超过一定高度的住宅建筑和公共建筑项目，审批时需要征求当地消防救援机构的意见以确保救援能力相匹配。这是基于当前我国城镇化发展的现实考虑，人的城镇化成为主导方向，城市发展逻辑发生了重大变化。在此背景下，南昌正面临从增量扩张到减量内涵式发展的转变。

与此我国近二十年来土地城镇化明显快于人口城镇化的问题也引起了广泛关注。各地“摊大饼”式的发展趋势明显，南昌正是其中的一个缩影。贝壳研究院院长李文杰表示，随着城市发展的逻辑发生变化和人们对社区生活的关注度提高，走减量式发展、内涵式发展路线已经成为多数大中城市的追求方向。在此背景下，南昌需要寻求新的发展路径和策略以适应这一趋势的变化。